2010年4月30日，北京出台"国十条"实施细则，率先规定"每户家庭只能新购一套商品房"，打响了在全国范围内房屋限购的第一炮，随后上海、广州、天津、南京、杭州等众多一二线城市推出限购令。
“限购令”是我国相关政府部门针对过热的房地产市场出台的调控政策，在限购令出台之前签订《房屋订购合同》并且交付定金，限购令实施后买房人失去购房资格不能继续签订《房屋买卖合同》是否属于“不可抗力”？能否能够适用“定金罚则”？
◎ 一、限购令是否属于“不可抗力”？
案例1：2017年4月15日，原告王某与被告郅某签订《房屋买卖定金合同》并按照合同的约定交付定金5万元，2017年5月15日承德市出台房屋限购政策，原告王某因不符合购房资格导致合同无法继续履行，原告与被告无法就合同解除、定金返还等达成一致意见，遂诉至法院要求解除《房屋买卖定金合同》并返还定金。
裁判意见：原告的户籍非承德市双桥区，2017年5月15日因政府政策原因，原告不具有在双桥区购买房屋的资格，原被告买卖房屋的行为虽然发生在该限购政策出台之前，但在此之前并未完成税务部门的预审预约，房屋买卖合同的履行受到了政府限购政策的影响，如合同继续履行合同目的将不能实现，该合同的解除系因政府政策的干预造成，属于不可抗力的原因造成，因不可抗力致使主合同不能履行的合同予以解除，被告应当及时返还原告定金。
分析：上述法院的裁判认为承德市出台的限购政策属于不可抗力情形中的政府禁令，而限购令在一定程度上属于政府禁令，法院适用不可抗力有一定的合理性。依据《民法总则》第一百八十条、《合同法》一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
限购令是否属于不可抗力需要满足以下几个要求：
一是不可预见性，当事人签订《房屋认购合同》时，是否对后续签订《房屋买卖合同》时被限购是不能预见的；
二是不可避免性，当事人及时合理地采取了措施但客观上仍不能避免意外的发生；
三是不可克服性，当事人对事件的结果无法克服，例如常见的地震、海啸等地质灾害，对于当事人来说属于典型的不可抗力事件。
对于买卖房屋的当事人来说，买房人成为被限购的对象而不能继续履行合同，其抗辩理由是由于限购令属于不可抗力，限购令是否满足不可抗力的不可预见性存在异议。
2011年12月13日印发的《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第二条规定，国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。
房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。
因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。
◎ 二、能否适用“”定金罚则”？
案例2：2017年2月12日，被告熊某代表陈某（甲方）与原告杨某（乙方）签订《房屋买卖定金合同》，合同约定甲方将涉案房产以158万元卖给乙方，由乙方支付定金2万元。南昌市政府2017年3月8日发布并执行《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，原告因不符合南昌市购房资格成为被限购的对象，其请求法院解除与被告之间的《房屋买卖定金合同》、返还定金2万元及相应利息。
裁判意见：原告杨某非南昌市户籍居民，其自签订《房屋买卖定金合同》之日起前3年内未在南昌市缴纳社会保险及个人所得税，属于2017年3月8日南昌市政府发布的《房地产调控通知》规定的限购人员范围。原告因该住房限购政策的事实而失去购房资格，虽不属于不可抗力，但因不可归责于双方当事人的原因导致原告的合同目的无法实现，原告要求解除双方签订的《房屋买卖定金合同》，返还所支付的购房定金2万元，予以支持。
分析：依据《合同法》第一百一十五条的规定，定金罚则是指当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
适用定金罚则的前提是交付定金的一方当事人不按照《房屋买卖定金合同》的约定履行义务，在签订《房屋买卖定金合同》之后出台限购政策买房人不再具有购房资格而无法签订《房屋买卖合同》，限购令的出台并不是另所有的市场主体不可预见的突变过程，所以，不宜认为限购令属于不可抗力。
但是，可以认为属于“不可归责于当事人双方的事由”依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同解释”）第四条之规定：
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
熊某与杨某房屋买卖纠纷一案中，《房屋买卖定金合同》签订后限购令出台，即使不能认为属于不可抗力，但是限购令属于政府行为才导致不能继续签订《房屋买卖合同》，双方当事人在主观上并没有过错，所以将限购令认为属于“不可归责于当事人双方的事由”更为合理。
◎ 三、如何理解“不可归责于当事人双方的事由”？
比较两则案例裁判的法律依据，当事人签订《房屋订购合同》之后被限购引起的房屋买卖纠纷将限购令认为属于“不可归责于当事人双方的事由”处理这一问题更为适宜。依据《商品房买卖合同解释》第四条的规定应该处理如下：
1、双方当事人签订《房屋买卖定金合同》时具备购房资格，限购令出台后买房人成为被限购的主体而无法继续履行合同义务，由于购房资格是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件，一旦丧失购房资格将导致整个合同无法继续履行，限购令造成失去购房资格不属于双方当事人的过错。
依照《商品房买卖合同解释》第四条的的规定，按照“不可归责于当事人双方的事由”处理，任何一方合同当事人都可以诉请解除合同，对于买受人要求返还支付购房款及定金的请求，人民法院应当予以支持。
2、适用“不可归责于当事人双方的事由”的前提是双方当事人在合同履行的过程中没有出现未按照合同履行的情形。
如果双方签订《房屋买卖定金合同》时买受人具备购房主体资格条件，但由于履行过程中当事人未按约履行合同，出卖人不按照合同约定办理相关手续或者买受人违反合同的约定不及时签订《房屋买卖合同》，买房人被限购、禁购而丧失购房资格的，不能适用前述规定。
◎ 小结
当事人签订《房屋认购合同》后被限购不能继续履行合同义务，如果限购令出台之前双方当事人都没有违约情形，限购令出台后失去购房资格不能继续履行合同，合同双方当事人没有过错，适用《商品房买卖合同解释》第四条之规定“不可归责于当事人双方事由”可以判决解除《房屋认购合同》、返还定金较为适宜。
